Colocataire qui ne part pas et qui a changé le verrou !

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Mon analyse de la situation :

1) quelle est la nature du bail ? Vous ne le précisez pas. Or, la façon de donner congé dépend évidemment de la nature du bail. Si bail meublé d’un an, conforme au titre 1er bis de la loi de 1989, c’est renouvellement tacite ; si c’est un bail étudiant de 9 mois ou un bail "mobilité", il n’y a pas de renouvellement tacite. Vous voudrez bien nous dire de quel type de bail il s’agit ?
Pour la suite je vais supposer qu’il s’agit d’un bail meublé d’un an, conforme au titre 1er bis de la loi de 1989, donc avec renouvellement tacite.

2) Validité du motif de congé.
Vous avez divers griefs envers ces locataires, donc vous donnez congé "pour motif familial". Vous avouez donc avoir donné un congé pour un motif différent du motif réel ; c’est embêtant.

Ensuite, ce prétendu "motif familial" : il n’existe pas dans la loi. Il n’y a que 3 cas prévus par l’article 25-8 de la loi suscitée : reprise pour habiter ; reprise pour vendre ; motif légitime et sérieux.
Si c’est reprise pour habiter,

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Avez-vous justifié la reprise par la décision d’habiter dans le logement ? Qui avez-vous indiqué comme repreneur ? Avez-vous bien indiqué son nom et son adresse ? L’intention d’y habiter est-elle réelle et va-t-il y avoir habitation par cette personne, dans tout l’appartement, dès le départ des locataires ?

3) validité de la forme du congé

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Vous aurez noté que la LRAR doit être "reçue" ce qui n’a pas été le cas : les LRAR envoyées sont donc non valides. Evidemment, "à l’oral" et "par whatsapp" ne sont pas des formes acceptables.
Vous dites qu’un des locataires a reçu le congé en mains propres : en avez-vous "récépissé ou émargement" ?
Si le congé a bien été remis en mains propres contre récépissé ou émargement, et que le motif est correctement renseigné, un de vos locataires a reçu un congé valable ; pas l’autre.
Si, comme c’est probable, votre congé a un problème de validité de motif ou autre : aucun des deux congés n’est valable.

La seule lecture juridique possible, c’est qu’au moins un des locataires n’a pas reçu un congé valide, donc qu’il a le droit au renouvellement tacite de son bail.

Il est même assez probable qu’aucun des deux n’a reçu un congé valide, donc en fait ils ont tous deux droit au renouvellement tacite de leur bail. J’insiste : ils ont le droit de rester au-delà de l’échéance du bail actuel, puisque le bail se sera reconduit tacitement pour une année de plus.

Ce que vous auriez dû faire :
-être attentif à la rédaction du motif de congé, et vérifier qu’il est bien conforme à loi
- quand les deux LRAR sont revenues non délivrées, vous auriez dû leur notifier le congé par exploit d’huissier. Vous étiez encore largement dans les temps au niveau du délai.

4) Vous vous êtes signé un bail à vous-même. Si vous êtes bien propriétaire du logement en nom propre (et non pas par une SCI), le bail est un contrat entre vous et vous ce qui n’est pas possible ; ce bail est nul. Vous n’avez donc pas le droit d’entrer dans le logement car vous restez le propriétaire et que c’est le domicile des locataires ; vous n’êtes aucunement locataire. Donc, vous n’aviez pas le droit de rentrer dans le logement, vous avez fait une violation de domicile.

Congé nul, bail (signé à vous même) nul : tout ce que vous faites n’a aucune base légale. Vos locataires sont fondés à porter plainte pour violation de domicile et pour harcèlement. Vous n’êtes pas dans votre bon droit comme vous semblez le croire. C’est vous qui êtes hors-la-loi et non pas vos locataires. Prenez-en conscience !

La gestion immobilière locative ne supporte pas l’à peu près. Il fallait rédiger un congé valide, puis l’envoyer par LRAR puis, au moment du retour des LRAR, notifier ce congé par exploit d’huissier. C’est simple. C’est expliqué partout. Vous vous êtes mis dans la mouise tout seul, en voulant éviter le coût d’un exploit d’huissier.

Sur le fait qu’ils se seraient fait passer pour un policier : c’est effectivement grave (usurpation de fonction), mais où est la preuve ? Avez-vous enregistré la conversation ? Avez-vous identifié la personne qui se faisait passer pour un policier ? Sans ces éléments, c’est votre parole contre la leur ; à mon avis ça ne tiendra pas. Personnellement, je ne porterai pas plainte pour cela car, étant incapable de le prouver, non seulement ça ne risque pas d’aboutir, mais des locataires taquins pourraient déposer plainte pour dénonciation calomnieuse…

Mon conseil :
- arrêter de faire n’importe quoi.
- vous tourner vers un juriste. Suivre ses conseils à la lettre. Ce juriste peut être : celui de votre assurance PNO si elle inclut l’assistance juridique ; celui de l’ADIL ; un avocat que vous rémunérez.

Notez quand même que votre méthode (les harceler pour obtenir leur départ sur la base d’un congé non valide et d’un bail à vous-même non valide) peut fonctionner, à l’esbrouffe. Au point où vous en êtes, peut-être faut-il poursuivre la pression en visant un départ à l’échéance du bail. Si les locataires croient qu’ils ont tort et s’en vont effectivement, vous aurez "gagné" puisque vous aurez obtenu leur départ. Mais, s’ils restent après l’échéance du bail et/ou s’ils portent plainte pour violation de domicile et pour harcèlement et qu’un juge leur donne raison sur toute la ligne, vous n’en serez pas étonné puisque vous avez été prévenu par le présent message.

Si vous voulez savoir à quoi ça ressemble, un locataire compétent et motivé qui se défend contre des propriétaires abusifs, vous avez une histoire intéressante à lire dans ce fil de discussion : Connexion aux forums des IH Vous verrez que le propriétaire a tout à perdre et rien à gagner.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2024 10h24)

orlando a écrit :

Il y’avait écrit "ma mère" et ensuite qu’elle résidait actuellement au Gabon.

loi de 1989 a écrit :

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise

Avez-vous vraiment besoin que je vous écrive noir sur blanc que "ma mère" n’est pas un nom, et "au Gabon" n’est pas une adresse ? Enfin !

Donc, le congé est nul car le motif est non conforme à la loi.

- Non pas de récépissé ni émargement, trop simple…

Donc le congé est nul car pas délivré.

Doublement nul donc : motif non conforme et congé non délivré.

Nul, c’est nul. C’est comme si le congé n’avait pas existé. En fait, vos locataires n’ont pas reçu de congé. Ils peuvent rester un an de plus car le bail n’est pas résilié. Je dirais même que, en l’absence de congé valide, vos locataires doivent rester un an de plus car le bail s’est renouvelé tacitement. Ils doivent rester et ils doivent vous payer les loyers !

Bail d’un an(…)Conforme à la loi de 1989, résidence principale du locataire, concernant le modèle utilisé, je ne serais vous répondre…, un bail par locataire

Ca confirme donc que c’est un bail qui se renouvelle tacitement. Avec des baux individuels, ça confirme a priori que les parties communes sont communes et que vous pouvez donc y entrer (mais vous ne pouvez pas entrer dans les chambres louées).

Pour la suite, reprendre langue avec les colocataires n’est pas forcément bête, je vais tenter de le faire.

C’est la seule solution qu’il vous reste pour obtenir le départ dans les prochains jours !

orlando a écrit :

Mais je pensais plutot sur le défaut d’assurances des locataires, j’ai envoyé une LRAR sur ce sujet hier soir, qu’en pensez vous ?

J’en pense :
- que le courrier n’est sans doute pas rédigé correctement
- pensez-vous qu’ils vont retirer cette LRAR s’ils n’ont pas retiré la précédente ?
- même si ça fonctionne, du fait que vous avez dépassé le préavis de 3 mois… ce courrier pourrait produire un congé à l’échéance du bail donc en… mai 2025.
- Votre locataire aurait beau jeu de produire une attestation d’assurance entretemps, pour rendre votre motif caduque.

Conclusion : vous continuez à faire n’importe quoi.

Je  répète  : "maintenant que vous êtes à moins de 2 semaines de l’échéance des baux, c’est plutôt le temps des petits arrangements".
Il faut à la fois matérialiser cette fin de bail, et appâter. Appelez les par exemple pour dire "Comme vous le savez, la fin du bail approche. Je reprends le logement pour y loger ma mère, et je vais faire des travaux avant pour qu’elle ait un logement bien propre. Nous avons eu quelques différents, mais maintenant, on veut que ça passe bien, n’est-ce pas ? Alors, je prévois de vous rendre l’intégralité du dépôt de garantie dès le jour de l’état des lieux, même s’il y a de petites dégradations  ; je ne vais pas vous les retenir, parce que j’ai de toute façons prévu de faire des travaux. Dès que j’ai l’état des lieux signé et les clés, je vous fais un chèque le jour même pour vous rendre ce dépôt de garantie. D’ailleurs, la fin du bail approchant, il faut qu’on convienne d’un rendez-vous pour l’état des lieux, fixons ensemble la date et l’heure, voulez-vous ?". A vous de voir, mais il faut à la fois matérialiser cette fin de bail et leur donner une petite récompense sur laquelle fixer leur attention : la restitution sans discuter et sans délai du dépôt de garantie ; et éventuellement autre chose (les aider à transporter quelques affaires ; une prime en liquide… sans forcément le proposer spontanément, il faut, dans la discussion, chercher à identifier s’ils émettent un besoin ou une envie, pour rebondir dessus). Je répète : il faut une petite récompense car votre dossier n’a aucune solidité, puisque le congé est nul (même s’il ne faut évidemment surtout pas l’admettre) ; donc il faut les motiver, quitte à ce que ça vous coûte.

Et je répète : si vous ratez leur départ à cette échéance du bail parce que les petits arrangements n’ont pas fonctionné, il sera alors temps de faire appel à un juriste pour faire les choses comme il faut. Vous aurez une année entière pour vous en occuper !

Cela dit, je vais arrêter de répéter, c’est déjà beaucoup de boulot d’écrire ce que j’ai écrit, je ne vais pas le répéter jusqu’à ce que vous en convainquiez.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2024 14h52)

orlando a écrit :

Comprend pas l’avocat, on lui avait demandé de les appeler, il leur envoie un LRAR qu’ils vont pas aller récupérer… Peux être c’est le formalisme pour un début de procédure…

Sans rentrer dans le fond du dossier, que je ne maîtrise pas, juste une intervention sur ce point. L’avocat est soumis à des règles déontologiques, qui l’empêchent de prendre directement attache par téléphone avec une « partie adverse ». Il doit nécessairement lui adresser une correspondance écrite, et l’inviter à lui répondre soit directement, soit par l’intermédiaire de son avocat (article 8.2 du règlement intérieur national de la profession).