Audit énergétique obligatoire pr maisons et immeubles monopropriétés classés G, F, puis E

En tant que futur vendeur

Maison de 150m2 environ, plus garage 30m2, construction 1969. Murs non isolés, chaudière fuel. Grand Est (pas loin du plateau de Langres pour les connaisseurs).

Diagnostic thermique/électricité/Amiante + audit énergétique : 850 € (environ 400 pour l’audit qui s’est révélé nécessaire avec le diag à F), l’analyse du prélèvement amiante a été offert. 44% des pertes dues au mur, 22% le sol.

RV obtenu en qcq jours. Environ 1H30 de travail, rapide et efficace, diag donné immédiatement, audit dans la foulée. documents obtenus le soir même.

Pour l’anecdote, le diagnostiqueur avait un peu de retard (il a prévenu un peu avant) suite à un contrôle inopiné de l’inspection des fraudes, déclenché par des concurrents mécontents de ses tarifs (selon l’inspecteur). Commentaire du diagnostiqueur, m…., c’est quand bien payé pour 1H30 de boulot.

Evaluation des coûts de chauffage annuels corrects.

2 scénario dans l’audit
passage de F à A, rénovation en 1 fois, (PAC, isolation, VMC, ECS, menuiserie extérieure) coût estimé 62K
passage F/E/C/A en 3 fois

Je l’ai fait pour une maison un peu plus petite, le coût était de 750 € uniquement pour l’audit énergétique.
Le contrôleur tient compte du fait que la maison a des pierres apparentes pour privilégier une isolation par l’intérieur, on va perdre environ 5 % de la superficie.
Le coût total pour passer de G à A serait de 180 000 €, il doit rester inférieur au prix de la maison sinon le diagnostiqueur ne le propose pas (il demande donc le prix de vente …).
Une solution en 3 phases est proposée, le prix estimé est relativement similaire mais en pratique ça doit être plus cher.
La visite a durée une gorsse demi-journée.
Les solutions proposées sont pleines de bon sens mais je me pose la question des prix estimés pour les travaux, c’est très aléatoire à mettre en pratique, ça dépendra des entreprises et de contraintes techniques qui ne peuvent pas toutes être vues en quelques heures (et puis quelle est leur expérience en matière de devis travaux ?).
Ca fait une grosse responsabilité pour les contrôleurs, même si dans la pratique je pense qu’ils seront peu inquiétés car le reste est l’affaire des acquéreurs, s’ils se décident à rénover dans les 5 ans tout en suivant toutes les prescriptions.

Les coût induits m’ont paru peut-être pas assez élevés pour certains postes, par ex isolation des murs qui implique de revoir de l’électricité et un tas de détails (moulures, plinthes etc …) et d’autres peut-être plus raisonnables (PAC).
Quant au résultat, c’est l’inconnue. Est-ce que réellement le résultat du futur diag sera conforme aux prévisions si tous les travaux sont faits ? Là il faudra quelques années pour avoir des retours.
On parle de chantiers à plus de 100 k€, je suis surpris par les 62 k€ évoqués par Granite pour maison de 150 m² (pour la mienne rien que pour l’isolation par l’extérieur, je suis à plus de 50 k€).

Bonjour,
De l’aveu même des diagnostiqueurs, la pompe à chaleur est tellement poussée dans les solutions et avantagée au niveau de l’algorithme qu’il y a probablement eu en amont un effet « lobbying » important.
Jusqu’à récemment je pensais que ma situation m’excluait de fait : bâtiments anciens sans des centres historiques où tout est contrôlés par les bâtiment de France. Donc évidemment impossible d’installer un bloc extérieur !
Or, j’ai appris qu’il existait des PAC avec bloc intégré et simplement une grille de ventilation vers l’extérieur (un peu comme les chauffe eau thermodynamiques). J’ai pu en voir, ça fonctionne très bien, ça n’est évidemment pas très esthétique (imaginez un radiateur classique mais beaucoup plus épais), mais en terme d’efficacité pour le diag, c’est imbattable. Le prix peut être élevé mais dans le cadre d’appartements avec des murs importants donnant sur l’extérieur et des surfaces déjà faibles, c’est l’arme ultime.
Ceci dit pour moi les deux meilleures rendement prix / impact sur le diag, ce sont les vmc hygro B et bien sûr les chauffe eau.
J ai étudié pures ces solutions alors que je voulais à tout prix éviter d’isoler par l’intérieur (perte de surface + problème potentiel d’humidité avec des murs en pierre, ce qui n’est jamais mis en avant dans les recommandations évidemment …).
C’est un non sens écologique (on chauffe plus pour compenser une déperdition très peu réduite), mais d’un point de vu légal, et partant du principe que les DPE actuels sont de toutes façons biaisés, ça permet à à peu près n’importe quel appartement classé G ou F de rentrer dans les clous.
Ça ne fonctionne pas sur les surfaces trop faibles…pour lesquelles mathématiquement j’ai vite vu que c’était perdu d’avance, mais justement le législateur vient de revoir sa position sur les surfaces inférieures à 40m2!

Personnellement, c’est plus la fiabilité et le coût de la maintenance sur la durée qui me font dire que je n’utiliserai la solution ultime de la PAC qu’une fois épuisées les alternatives meilleur marché à l’efficacité éprouvée (regardez par exemple les radiateurs à détecteur de présence ou l’installation de radiateur dans les parties communes (évidemment on n’allume jamais ce dernier… mais cela change la nature du mur contigu!).

Dernière modification par atlasshrugged (01/05/2024 11h41)

J’ai essayé la solution 4 décrite dans le message d’introduction de la file : impossible à cause du refus du notaire.

C’était à l’été 2023 : j’ai signé un compromis pour une maison classée G, donc avec audit obligatoire avant la vente. Connaissant les vendeurs et partageant leur opinion sur ce genre de diagnostics, nous étions d’accord pour nous en passer, surtout que je destinais clairement la maison à une très lourde rénovation qui allait anéantir en quelques mois le peu de valeur qu’aurait éventuellement pu contenir une telle dissertation.
Pour éviter des frais inutiles, donc, les vendeurs et moi-même avons proposé au notaire d’inclure une clause disant en substance que toutes les parties sont d’accord pour dire qu’on s’en fiche de l’audit et que l’acquéreur décharge les vendeurs de leurs responsabilités à cet égard. Eh bien non, le notaire les a forcés à faire faire l’audit car selon elle en cas de problème par la suite sa responsabilité aurait été engagée.

Et pour ce qui est du tarif de l’audit, nous avons eu du simple au triple avec un record à 1200€, soit 0.5% du prix d’achat.

Moralité : solution 4 si et seulement si notaire consentant.

Oui les PAC monoblocs sont réversibles (je ne connais pas de modèle non-reversible). En effet le fait qu’elles puissent être utilisées pour produire du froid pénalise le DPE mais d’une manière très limitée. Mes DPE sont refaits après rénovation et j’ai une consommation d’énergie primaire de 21kwh en refroidissement comparé 1875kwh en chauffage. C’est donc négligeable.

J’utilise des KLIMEA 12HP. Elles sont chères comparées à d’autres marques mais elles m’ont été conseillées par mon diagnostiqueur. Vous en trouverez des moins chères chez trotec, appolo… je vous laisse essayer. J’ai aussi choisi un modèle un peu surdimensionnés volontairement (une 10HP aurait pu suffire).

Je ne monte pas de chauffage-eau thermodynamique car ça n’est pas adapté à ma situation (studio loué à une seule personne). J’utilise des chauffe-eau instantanés de 30l avec programmateur "intelligent". C’est le seul chauffe-eau classe A du marché.

Comme indiqué dans de nombreuses de mes interventions sur ce sujet, faites passer un diagnostiqueur et demandez lui de simuler les améliorations que vous envisagez. Si vous tombez sur un diagnostiqueur sympa, il vous donnera aussi ses solutions. Il vous facturera un DPE (qu’il n’éditera pas) puis vous le faites revenir lorsque vous aurez fait vos travaux (et vous fera et facturera le DPE définitif). Cette étude "thermique" vous coûtera 80€. J’aime bien cette solution car peu coûteuse et évite de se faire des nœuds au cerveau sur un domaine que je ne maîtrise pas. Et comme c’est le diagnostiqueur qui fait foi, je ne prends aucun risque.

Ces PAC monoblocs nécessitent néanmoins de grosses entrée/sortie (diam 162 pour le modèle utilisé) et une évacuation des condensats qui peut poser souci en cas de copro. Il faut avoir l’accord du syndic et vérifier l’interaction avec les voisins pour le bruit notamment. Je ne peux pas vous aider sur ce point car pas concerné.

Dernière modification par lachignolecorse (02/05/2024 07h00)

Les prix indiqués sont cohérents avec des prix de base sans souci technique.

Quelques exemples :
- pour la PAC, c’est le prix d’une PAC air/eau. Par contre, il faut vérifier le dimensionnement des radiateurs car la température en sortie de PAC sera plus basse qu’avec une chaudière. Donc il y a un risque de devoir changer ou ajouter des radiateurs. J’ai payé 12k€ pour la PAC d’une maison (prix sans tenir compte des subventions ademe)
- pour l’isolation extérieure, tout dépend de la configuration des huisseries, volets etc  par exemple,  les volets battants nécessitent beaucoup de précautions pour déporter les points de fixation à cause de l’ITE. Idem avec les raccordements avec la toiture, refaire ou pas les gouttières/descentes d’eau…
- idem pour l’isolation sous dalle, tout dépend comment les artisans (plombier, électricien) ont passé leurs tuyaux/câbles.
- vmc hygro-B, idem, y a-t-il déjà une vmc où il y a juste le groupe et les bouches à changer (faisable à 1200€), par contre, s’il faut rajouter des bouches d’aspiration,  recouper des portes, ajouter/reboucher des grilles d’aération, le prix va grimper.
- ECS idem, si vous mettez le chauffe-eau en toiture, il faut traverser de haut en bas la toiture et se raccorder sur l’ancien réseau avec éventuellement des finitions à refaire.
- par contre, pour le changement des huisseries,  le budget est farfelu… (à moins qu’il n’y ait qu’une seule fenêtre à changer).

Donc de base, les prix sont souvent sous-estimé à cause des soucis techniques rencontrés propres à la construction. La seule solution pour connaître le coût est de faire passer des artisans et bien discuter avec eux des solutions techniques les plus simples à mettre en œuvre.

Pour ceux qui font faire ce genre d’étude, il faut essayer de guider le diagnostiqueur car dans le cas présent,  un chauffe-eau thermodynamique est à étudier car il coûte moins cher qu’un chauffe-eau solaire.

Dernière modification par lachignolecorse (04/05/2024 19h23)