SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Autant d’erreurs ou d’inexactitudes en si peu de mots, c’est un art.

De l’usufruit à l’IR revient à se tirer une balle dans le pied.

Je pense qu’il a du quand même se mélanger les pinceaux lors de sa reponse,j’ai relu le mail que je lui envoyé et j’ai bien précisé vouloir investir à travers la SAS à l’IS.

Par contre, pour votre comptable, le traitement des revenus (au sein de la société) sera différent que si vous l’aviez acheté en nom propre.
C’est juste un peu plus de boulot de son côté (de là, vient peut-être sa remarque).

Il s’occupe uniquement de la SAS et de l’entreprise de madame, toutes deux à l’IS,je vois pas le probleme. Le seul que j’ai pu identifier éventuellement, c’est que mon bilan prend date au 30 Septembre, j’imagine que les sociétés de gestion envoient les IFU pour une année civile?

Sinon, vous dites vouloir diversifier, mais si vous procédez comme vous le dites, votre capital ira à 100% vers la même SDG (Corum), certes sur 3 SCPI différentes.
Pourquoi pas, mais à mon humble avis, ce n’est pas vraiment de la diversification.

je prenais cet exemple pour simplifier au maximum,chez Corum il suffit d’indiquer que l’on veux réinvestir automatiquement ses dividendes et la machine est lancée.JE n’ai pas trouvée beaucoup de SCPI qui proposent cette option en fait.
Apres je me focalise peut etre un peu trop sur le fait de faire travailler le capital le plus rapidement possible,effectivement attendre peut etre 3/4 mois pour réinvestir en une fois dans une SCPI différente ne changerait pas grand chose en soi.

Il me reste à voir sur quelle durée d’US partir en fonction des offres proposées: entre 5 et 10 ans me parait un bon compromis dans mon cas.

Effectivement, je pense que je vais essayer un peu de simplifier la chose pour mon expert comptable.

Ma SAS étant jeune (2022),je n’ai toujours pas eu à faire de bilan et je pense donc pouvoir décaler la clôture du premier à la fin d’année civile 2023.Il est vrai que cela permettra de simplifier les choses et la procédure n’est pas très contraignante.

Au vu de la remontée des taux et du des derniers posts sur le fil du financement à crédit des SCPI,je pense que ma stratégie prend de plus en plus sens dans une optique de se passer des banques pour le moment pour acheter des parts.

La forme de la question est étonnante : n’avez vous pas d’une façon ou d’une autre calculé un rendement théorique de votre investissement avant de vous lancer ?

J’ai moi même un tableau pour ce faire.
Par exemple une baisse annuelle de rendement de 3% de Corum Origin baisserait mon TRI sur 10 ans de 11.10% à 8.4%.
Cette baisse donnant une distribution de 3.54% la 10ème année si la valeur des parts ne change pas.
Pour info, il faudrait une baisse >10% annuelle pour arriver à un tri proche de 0.

A chacun de faire ses calculs, mais l’usufruit est bien entendu très sensible à une variation des distributions.
A contrario, si la valeur des biens devaient baisser mais les loyers se maintenir, nous serions gagnants par rapport aux PP.
Il ne faut pas oublier qu’une fois l’UF acheté nous ne sommes plus concernés par la valeur de la part et le % de distribution, mais uniquement par la valeur absolue des distributions.

De mon coté, je juge que les TRI obtenus justifient le risque.
En revanche je ne m’expose pas sur des durées longues,  je suis à 4.8 ans en moyenne avec un max à 7 ans.

Bonjour à tous,

Peut être que mon message n’a pas sa place sur ce fil de discussion mais c’est celui qui me semblait le plus approprié.

Par quel biais trouvez vous de l’US ?

Je trouve que le marché est vide.
Je m’explique.
Dans mon cas, j’ai deux CGP qui me proposent leur US quand ils en ont.
C’est marrant c’est globalement tout le temps les mêmes SCPI… Si il y a des CGP qui proposent de l’US je veux bien qu’ils me contact en MP.

Concernant Louve (pour ceux qui sont inscrit sur le mailing), je n’ai pas encore reçu un e-mail avec la possibilité de visualisé ladite SCPI. Même en cliquant sur l’onglet 8mn après réception de l’e-mail l’affaire était close !

Alors comment faites vous ?

Bonne soirée

Vaste débat que celui sur la durée optimale de l’usufruit. Pour ma part, j’aurais tendance à privilégier les usufruits courts. En effet, les TRI sont à peu près identiques sur toutes les durées (avec quelques fois des petites incohérences) je considère que le risque porté quand on part sur une SCPI pour 15 ans est mal rémunéré. Je prend les yeux fermés de l’usufruit sur 3~4 ans sur une jeune SCPI, car les premières années, la société de gestion fait tout son possible pour booster les chiffres et soigner son TDVM. Quelques années plus tard, je préfère remettre mes billes sur une nouvelle SCPI. Historiquement parlant, cette stratégie aurait été je pense l’une des meilleures (mais je n’ai aucun data pour back up cette intuition).

Dernière modification par yannou77 (16/05/2024 13h00)

J’utilise un outil maison pour évaluer le TRI : TRI_Usufruit.xlsx - Google Spreadsheets

Vous verrez qu’il n’y a pas grande différence sur le TRI suivant les clefs.
Il est sur que les usufruits courts demandent plus de réinvestissement, mais cela n’affecte nullement le TRI (vous voulez certainement parler d’un concept plus proche du TRE)

Dernière modification par yannou77 (16/05/2024 14h06)

Pour les SCPI européenne, un usufruit plus court a aussi l’avantage de s’amortir plus vite, de générer donc un déficit fiscal IS plus violent et d’améliorer le TRI toute chose étant égale par ailleurs en comparaison d’un usufruit plus long