SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

GoodbyLenine a écrit :

roudoudou a écrit :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … sdqsd1.jpg

edit : du coup c’est le TRI net et pas brut comme indiqué dans le tableau !

Quelle est la formule qui calcule le TRI ? (Je suis un peu surpris de certains resultats)

Il me semble que votre formule ne tient pas compte de ce qui a été discuté sur Calcul de rentabilité d’un usufruit temporaire de parts de SCPI.

Sur la base de mon raisonnement dans cette discussion, j’obtiens les formules suivantes pour calculer  le TRI brut, et le TRI net d’impact d’IS, si le montant des dividendes reste constant (ça ne sera pas le cas dans la vraie vie !) :
    TRI brut = (DVM * durée US) / prix US) ^ (1 / duration)  -1
    TRI net d’IS = (DVM * durée US - IS) / prix US) ^ (1 / duration) -1
avec :
    IS = DVM * durée US * ((1 - % revenus de source étranger) - prix US) * 15%
           (IS = montant d’IS en France à payer (ou économiser si <0) en raison de cet investissement) 
    duration = durée en années/2 + (délai de jouissance en mois + 1.5 si div trimestriel + 0.5 si div mensuel) /12   
           (duration = délai moyen entre investissement et revenus, pondéré des sommes concernées)

Avec ces formules, et les clés et DVM indiqués par roudoudou, je trouve  :


Note1: Le DVM de Corum XL ne sera pas de 5%, mais un peu plus de 4% … car les 5% prévus sont "avant paiement des impôts à la source à l’étranger" (qui avoisineront 20% en régime stable, et seront bien moins en phase de grosse croissance, sur Corum en 2017 c’était 16%).
Note2: Les TRI calculés ainsi sont très sensibles à toute variation de DVM (et une fois qu’on a investi, des montants distribués, le prix de la part acheté étant figé). Par exemple sur la 1ère ligne, si le DVM passe de 5.00% à 4.50%, alors le TRI net d’IS passe de 13.40% à 9.94%.
Note3: Pour trouver un TRI net de tout, il faut encore diminuer ces taux pour tenir compte des frais de structure de la SCI IS (l’impact est d’autant plus faible que les montants investis sont gros), et de l’imposition lors de la sortie des bénéfices de la SCI IS (par ex. PFU 30% si sortie sous forme de dividendes).
Note4: Les clés/prix de l’US, comme les DVM (et autres hypothèses), indiqués dans le tableau ci-haut, qui sont celles pratiquées au moment de la rédaction de ce message, ne seront sans doute pas celles pratiquées dans quelques mois ou années. Donc les TRI calculés ne seront plus les mêmes !

Vous "gardez le régime successoral avantageux de l’assurance vie" en reversant les 60k€ à la fin, que vous ayez fait une avance ou un retrait suivi d’un versement. Si vous décédez avec une avance en cours, cette avance sera transformée en retrait (au jour du décès).

Vous "espèrez réduire le coût de l’avance en ne laissant pas la somme sur le fonds euro mais sur des unités de compte dans l’assurance vie"…  mais ce gain (éventuel) sera exactement le même si vous arbitrez vers des UC, que vous ayez fait une avance ou un retrait de 60 k€ au départ.

De fait, procéder à une avance de 60k€ plutôt qu’à un retrait semble diminuer le TRI sur les 100 000€ concernés de 0.7% durant ces 5 années. C’est un peu dommage de "donner" ces 0.7% à l’assureur quand vous prenez pas mal de risques (l’investissement en US en comporte : voir Note 1) pour obtenir un TRI [voir Note2] supérieur aux 2.0% attendus de l’AV sans se casser la tête.

Donc j’ai l’impression que votre raisonnement comporte quelques biais.
Sinon, la discussion Avance sur un contrat d’assurance vie : rachat ou avance sur une AV ? pourrait aussi vous intéresser.

Note 1: Imaginez que le dividende soit finalement plus bas que 5.79%. A 4%, vous seriez perdant avec un TRI de -0.3% sur vos 100 000€. C’est vers 4.71% que le TRI avoisinerait 2.00%. Tout ceci sans tenir compte des frais de la SCI (qui impacteront beaucoup de TRI pour un investissement de seulement 60 000€ en US).
Note 2: ces TRI de 4.7% ou 5.4% sont un peu artificiel, car vous ne pourrez pas forcément placer votre trésorerie des années 1, 2, 3, etc à ce taux…

Nouvelle réponse (rapide) de l’EC.

Bonjour,
En réponse à votre demande,
Effectivement, la déduction de ces charges (intérêt + assurances), est conditionnée au fait que ce soit la SCI qui emprunte, et non ses associés à titre personnel.
Désolé de la confusion.

En tant qu’associé, la déduction des intérêts est limitée aux règles en vigueur, à savoir :
- Libération intégrale du capital social
- Limitation à un taux maximum (aux alentours de 1,1%)
- Limitation à 1.5 fois les fonds propres.

>> Maxicool : OK, c’est ce que j’ai pu lire partout.

En revanche, la déduction des assurances s’opère bien sans limite particulière, puisqu’elle assure une écriture du passif de la SCI.

>> Maxicool : un élément que je ne connaissais pas.

Toutefois, si la SCI rembourse directement la banque, les intérêts sont intégralement déductibles (CE 28/02/2008 et CE 27/02/1989).

>> Maxicool : ce point peut être intéressant !

J’espère avoir répondu à vos interrogations,
N’hésitez pas à m’appeler sur mon portable en cas de doute,
Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire,
Cordialement,

Donc, si j’ai bien compris :
- si les associés empruntent en crédit à la consommation
- si la SC rembourse les échéances
- déduction possible des intérêts et des assurances

A voir si une banque peut accepter un "truc" pareil…

--

J’ai cherché à retrouver la décision du Conseil d’Etat évoquée dans le mail.
Je suis tombé sur cette décision, en date du 28.03.2008.

Résumé

19-04-02-01-04-081 Lorsque le dirigeant d’une société contracte personnellement un emprunt bancaire dont il met les fonds intégralement à la disposition de celle-ci, la société devient, du fait des remboursements correspondant à cet emprunt, directement la débitrice de la banque. Les intérêts versés par la société doivent ainsi être regardés comme rémunérant le prêt consenti par la banque, nonobstant la circonstance que les fonds ont été mis à la disposition de la société par son dirigeant. Les dispositions du 3° du 1 de l’article 39 et du 1° de l’article 212 du code général des impôts qui limitent la déduction des intérêts versés aux associés à raison de sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société ne trouvent pas alors à s’appliquer.

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Les dispositions du 3° du 1 de l’article 39 du code général des impôts :

3° Les intérêts servis aux associés à raison des sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société, en sus de leur part du capital, quelle que soit la forme de la société, dans la limite de ceux calculés à un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des prêts à taux variable aux entreprises, d’une durée initiale supérieure à deux ans.

Cette déduction est subordonnée à la condition que le capital ait été entièrement libéré.

A compter du 1er janvier 1983, les produits des clauses d’indexation afférentes aux sommes mises ou laissées à la disposition d’une société par ses associés ou ses actionnaires sont assimilés à des intérêts.

La rémunération mentionnée au 1° ter est retenue pour l’appréciation de la limitation prévue au premier alinéa.

La limite prévue au premier alinéa n’est pas applicable aux intérêts afférents aux avances consenties par une société à une autre société lorsque la première possède, au regard de la seconde, la qualité de société-mère au sens de l’article 145 et que ces avances proviennent de sommes empruntées par offre au public sur le marché obligataire, à l’exception des offres mentionnées au 1° ou au 2° de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ou à l’article L. 411-2-1 du même code, ou par émission de titres de créances mentionnés au premier alinéa de l’article 124 B ; dans ce cas, les intérêts sont déductibles dans la limite des intérêts des ressources ainsi collectées par la société-mère pour le compte de sa ou de ses filiales. Ces dispositions sont applicables aux intérêts afférents aux ressources empruntées à compter du 1er janvier 1986. Elles cessent de s’appliquer pour la détermination des résultats imposables des exercices ouverts à compter du 1er janvier 1988.

Les conditions d’application de l’alinéa précédent, notamment les obligations déclaratives des sociétés mentionnées, sont fixées par décret ;

Cet article reprend ces éléments du mail de l’EC :
- Libération intégrale du capital social
- Limitation à un taux maximum (aux alentours de 1,1%)
- Limitation à 1.5 fois les fonds propres.

--

Les dispositions du 1° de l’article 212 du code général des impôts :

I. – Les intérêts afférents aux sommes laissées ou mises à disposition d’une entreprise par une entreprise liée, directement ou indirectement, au sens du 12 de l’article 39, sont déductibles :

a) Dans la limite de ceux calculés d’après le taux prévu au premier alinéa du 3° du 1 du même article 39 ou, s’ils sont supérieurs, d’après le taux que cette entreprise emprunteuse aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues ;

b) (Abrogé).

Cet article renvoie à l’article 39.

Dernière modification par maxicool (25/01/2022 15h49)

Maxicool, vous pouvez respirer, la règle de sous capitalisation (c’est son nom) ne s’applique pas vraiment à nous

Il faut dépasser 3 millions d’euros de charges financières pour s’y intéresser…

Je vais trouver les références

ÉDIT

Bofip
IS - Base d’imposition - Charges financières - Limitation de la déduction des charges financières nettes - Régime de déduction en cas de sous-capitalisation | bofip.impots.gouv.fr

CGI : plus clair que bofip

Article 212 bis - Code général des impôts - Légifrance

Et encore plus clair

Limitation de la déduction des intérêts LégiFiscal

Dernière modification par Tssm (26/01/2022 13h10)

piscou83, le 26/01/2022 a écrit :

Pour l’usufruit de SCPI, j’avoue être frileux, sur 5 ans un taux qui passe de 4.5% à 3.5%, c’est la douche froide on perd de l’argent malgré l’économie d’IS ….

Il faut regarder le taux moyen sur la période. Si la SCPI distribue de 5% la première année et finit à 3,5% la dernière, le taux moyen de rendement à retenir dans la simulation doit être de 4,25%.

Réaliser des simulations sur une base dégradée est important et permet de mesurer la sensibilité de l’investissement à l’évolution du rendement dans le temps. Vous pouvez aussi simuler un rendement qui baisse de 0,1 ou 0,2% par an par exemple.

On voit que les durées d’US courtes sont moins sensibles à un glissement régulier du rendement mais le sont fortement sur des épisodes atypiques, type crise sanitaire.

On retrouve tout l’intérêt de mixer les zones géographiques, les typologies de SCPI et, pour de l’US, les durées.

Dernière modification par Skarklash (28/01/2022 13h47)

@skywalker31
Chez corum j’ai acheté en direct des parts en usufruit  (Origin et XL)…. et oui j’ai payé les frais de souscription
(J’ai abordé le sujet avec le conseiller Corum et m’a dit que fixe..)

Des retours d’autres ?

skywalker31 a écrit :

Ai-je raison de penser que les 8 à 10% de frais de souscription ne s’appliquent qu’au porteur de nue-propriété ou ceux-ci s’appliquent-ils également au porteur d’usufruit ?

Les clefs de répartition US/NP s’appliquent au prix de souscription donc frais inclus, l’usufruitier paie donc une partie des frais de souscription. Le rendement prévisionnel de l’opération s’apprécie sur le montant de la souscription de l’usufruit, donc frais inclus. Néanmoins, le rendement final de l’opération dépend uniquement de l’évolution des distributions.

La situation est différente pour le nu-propriétaire pour lequel le rendement final de l’opération dépend uniquement de l’évolution du prix de la part.

En tout état de cause, les clefs doivent vraisemblablement être ajustées pour tenir compte des taux de distribution et des frais de souscription pour assurer des rendements à peu près comparables pour les deux parties.

Canyonneur

J’ajouterais que concernant Louve, il faut être prompt à la réaction.
Après inscription, les offres en US arrivent sur votre boite mail, et "partent" toujours en moins de 5 minutes (parfois même beaucoup moins). Il faut donc être connecté "H24" pour y avoir droit, et sans tergiverser !
Et pas question de n’acquérir qu’une partie des parts en US disponibles sur telle ou telle offre, c’est tout ou rien.
C’est un fonctionnement particulier (avec ses inconvénients et son gros avantage : pas besoin de bloquer le capital X semaines /mois pour acheter), mais comme il y a de la demande, ça ne risque pas de changer.

Sinon, il suffit de se placer dans le carnet d’ordres des SDG et avancer le capital, jusqu’à l’achat effectif. Certains CGP offrent parfois des rétro-commissions (à l’image de Louve) de quelques % ( 2 ou 3 maxi) si l’on passe par leur intermédiaire.

Pour ceux que cela intéresse article sur l’usufruit de scpi qui explique plutôt correctement le mécanisme au sein d’une SCI.

Yvan

J’ai un CGPI assez tenace qui a force de harceler les maisons de gestion obtient de l’usufruit assez facilement. J’ai commencé ma SCI IS depuis 6 mois, et il m’a trouvé 300 k d’usufruit (corum XL, epargne pierre /Europe, Comète, sofidy europ invest…) sur des durées allant de 3 à 15 ans (je n’ai pas été regardant sur les durées pour le démarrage). J’ai aussi souscrit de petit montant chez epargnoo, avec du cashback en plus, mais à mon avis ce n’est qu’une question de temps avant qu’un système de bot ne gangrène aussi le truc.

Les durées courtes obligent à retrouver d’autres usufruits très souvent, à refaire à chaque fois la paperasse, à avoir des fonds non investis plus souvent, et compliquent le suivi (ne serait-ce que le suivi des distributions, si le nb de parts détenues change souvent; pour "contrôler" et pour le prévisionnel de trésorerie), comme la compta (avec bien plus de lignes), et j’en oublie sans doute.
Pour ma part, j’ai investi dans des US sur des durées allant de 5 à 20 ans, et la moyenne pondérée doit être un peu plus de 10 ans. J’évite d’ailleurs aussi les lots trop petits (<20k€), sauf s’ils ont un prix très attractif.

Le calcul du TRI attendu (qui peut tout a fait tenir compte du délai d’entrée en jouissance, et même des qqs semaines d’emploi des fonds avant la fin du mois où ça commence vraiment à compter) s’effectue le plus souvent en supposant que les montants distribués seront constants durant tout l’usufruit, et égaux à ceux du dernier exercice connu. Ceci ne s’avérera jamais être la réalité. Mais il faut bien faire des hypothèses pour calculer un TRI attendu avant d’acquérir un usufruit…..
Pour ma part, j’évalue un TRI attendu  en prenant ma meilleure estimation du montant distribué moyen à attendre durant la durée de l’usufruit (lequel peut être bien différent de celui des derniers 12 mois, surtout pour une SCPI très jeune aux distributions boostées au début). Ca laisse bien sûr aussi une marge d’erreur…
Je calcule aussi le TRI avec une hypothèse pessimiste de distribution, pour évaluer le risque associé.
Je calcule ces TRI avant et après IS (avec une hypothèse de % de revenu d’origine hors de France).

Les "frais d’entrée", on s’en fiche dans ces calculs : seul intervient le prix payé à l’achat (tous frais inclus) et le montant anticipé des distributions (net de fiscalité payé par la SCPI à la source). L’usufruitier se fiche de l’évolution du prix de la part, et du spread entre les prix de la part "net vendeur" et "net acheteur".

Un élément très difficile à anticiper : les montants d’éventuelles distributions de plus-value (certaines SCPI les versent à l’usufruitier, d’autres au NP, et souvent ça diminue alors d’autant le montant distribué sur les bénéfices ordinaires qui sont versés à l’usufruitier).

Parmi les SCPI  dans lesquels mes SCI ont investi en usufruit (depuis 2010), il y en a eu avec des montants distribués qui ont plongé (ex : Aestiam Cap Hebergement), et d’autres où ca a fait bien mieux qu’anticipé au départ (ex : Corum Origin pour les US acquis en 2012, Interpierre France acquis quand la distribution venait de baisser, …). L’impact (fiscal, positif) du choix de pas mal de SCPI d’investir de plus en plus hors de France était difficilement anticipable (le résultat fiscal est alors devenu structurellement négatif, ce que les dividendes de SIIC, dans lesquels mes SCI ont aussi investi, plus récemment, atténuent un peu).
Je constate aussi que le TRI attendu des US, et la différence entre ce TRI et les taux d’intérêt, est bien plus faible (et donc moins intéressant) qu’il y a quelques années. Le risque pris semble de moins en moins bien rémunéré, et, de plus en plus, mieux vaut trouver autre chose.

Ce n’est pas "perdre quelques mois de revenus", c’est juste "décaler dans le temps de quelques mois ces revenus".

Ça impacte certes le TRI (et d’autant plus que l’US est court). La formule de calcul du TRI (avec une faible marge d’erreur) que j’avais indiqué sur le forum (je n’ai plus le lien sous la main, cherchez….) en tient d’ailleurs compte…

Par ex:
  - Si je souscris le 20/12/2020 l’US 3 ans d’une SCPI avec jouissance après 6 mois :
       je percevrai les revenus associés à juillet 2021 jusqu’à juin 2024 (inclus) 
  - Si je souscris le 20/12/2020 l’US 3 ans d’une SCPI avec jouissance après 0 mois : 
       je percevrai les revenus associés à janvier 2021 jusqu’à décembre 2023 (inclus)
Les revenus perçus plus tôt ont une valeur actualisée plus élevée (on peut les placer  pendant 6 mois), ce qui impacte le TRI.