Mart14000 : étude de cas (partie de cave de mon voisin sous ma maison)

Bernard2K, le 09/01/2024 a écrit :

Je n’ai pas de notaire, il s’agit du notaire ayant réalisé la vente de la maison

Vous savez, personne ne possède un notaire rien qu’à lui. Quand on dit "mon notaire", c’est juste celui qu’on a l’habitude de faire travailler.

Si, si, j’espère bien que je le partage pas avec tous les clients..
petite boutade

@mart14000
Quelle est le fin mot de votre cave ?

Bonjour à toutes et tous,

Petite mise à jour.

Le notaire vient de revenir vers moi car je l’avais interpellé sur la désignation du bien qui est différente entre l’acte original mentionnant la cave de la voisine sous ma maison (numéro 74) et l’acte que je me suis procuré auprès de la publicité foncière qui mentionne la cave de la voisine sous le numéro 76.

Il m’a dit que l’acte de la publicité foncière contenait une erreur et que cette situation ne changeait rien à ma situation. Cette erreur a fait l’objet d’un rectificatif auprès de la publicité foncière de sa part.

Bonjour à tous,

Je vous écris car concernant cette situation de cave j’ai rencontré deux avocats spécialisés en droit de l’immobilier.

Le premier me déconseille d’aller en procédure car l’issue est plus qu’incertaine pour récupérer cette partie de cave (la voisine ayant un acte avec une cave sous ma maison). De plus cette situation ne datant pas d’hier, la voisine invoquera la prescription trentenaire.
Selonl lui, le notaire est difficilement attaquable même si l’acte original de la voisine soit différent de celui de la publicité foncière. Il me dit que je ne peux invoquer ce motif car cela concerne pas mon acte mais celui de la voisine (je suis que "victime indirecte").
D’après ce dernier, si je revends ça n’a pas l’air de poser problème tout dépend du notaire sur lequel je tombe (ce dernier me contraindra ou pas à faire une division en volume ou à un état descriptif de division).

Le deuxième me dit aussi que la récupération de cette cave est incertaine mais il me dit qu’il faut purger la situation via un état descriptif de division ou une copro. Je ne peux laisser en l’état en cas de revente.
De plus, pour lui la responsabilité du notaire est engagée car celui-ci était aussi un des notaires lors de l’achat de la voisine et lors de l’achat encore avant la voisine. Selon lui même si rien n’est inscrit dans l’historique de ma maison, il ne pouvait méconnaitre cette situation (bien que ce soit 20 ans après l’achat de la voisine et qu’aucun division en volume ou copro existe). Il y voit un défaut de conseil.
De plus, le notaire vient de procéder à acte rectificatif certainement pour se couvrir ce qui selon cet avocat n’arrange en rien la situation.

Plus ça avance plus la restitution de cette partie de cave semble compromise (du fait de son titre). Je me demande si ça vaut le coup d’aller en procédure pour demander un EDD ou une copro et/ou des dommages et intérêts au notaire.

Auquel cas, je viens de faire appel au médiateur du barreau de ma ville. A voir si jamais je mène une  procédure par médiateur et que même si ça n’aboutit pas, si cela peut me prémunir de problèmes avec le futur acquéreur plus tard en cas de revente.

Auriez-vous agi autrement ?

Merci d’avance

Merci Bernard2K pour votre réponse.
Dans le jugement que vous mentionnez, il était stipulé sur l’acte de X qu’une cave était accessible par le voisin sous sa cave. Or dans mon cas, je n’ai aucune mention ce qui semble être quelque peu différent.
Si je comprends bien selon vous si je laisse en l’état la situation (sans EDD, copro) je peux revendre sans même que l’on me cherche d’ennuis ou il faut quand même aller au bout des démarches afin de tenter d’obtenir cela avec le médiateur ?

Parfois mon inconscient me dit de vendre dans quelques mois (car situation boiteuse actuelle et même si ça débouche sur une copro) ça en fera fuir plus d’un. Après tout le bien me convient bien, ça m’empêchera pas de le louer. C’est comme si qu’en gros j’avais un locataire en dessous comme dans un appart.

Conscient que c’est très personnel mais auriez-vous songé à une vente?

Dernière modification par Mart14000 (07/05/2024 20h10)

Bonjour,

que comptiez vous faire de ce bien ?
En quoi la situation que vous définissez comme bancale est un frein à… ?

Etc

Mettez tout par écrit, soyez factuel et prenez VOTRE décision, c’est par correction que souvent le forum s’abstient dés que l’inconscient, le passionnel entre en jeux dans des affaires d’argent.

Mart14000, le 07/05/2024 a écrit :

Merci Bernard2K pour votre réponse.
… je peux revendre sans même que l’on me cherche d’ennuis ou il faut quand même aller au bout des démarches afin de tenter d’obtenir cela avec le médiateur ?

Mart14000, le 07/05/2024 a écrit :

Personne pour répondre à ma question ?

Bonjour Mart14000,
Je lis ce fil sur votre cas un peu particulier et intéressant.
je ne comprends pas bien quelle réponse vous attendez étant donné que vous avez obtenu une réponse très claire de la part de Bernard2K, qu’il vous a répétée en message #31 et dont vous venez de le remercier pour cela.
Qu’attendez-vous de plus ?

Votre question dépend intrinsèquement de la destination que vous souhaitiez pour ce bien, du marché, du prix d’achat, de la rentabilité attendue…

Sans connaître votre marché - zone tendue ou non-, points positifs du bien, prix d’achat -vs prix du marché-, points rédhibitoires,… il est impossible de répondre à cette question.

Pour vous donner un exemple, j’ai signé un compromis pour un appartement, qui a été squatté 3 mois après. Le vente ne s’est pas encore signée, et je suis en réflexion pour l’acheter ainsi, ou abandonner l’achat.
Bien entendu que tous les points étaient cochés, selon mes critères : localisation, prix, rentabilité escomptée.
Maintenant, vous prenez le même appartement, de la même surface, au même prix et vous le mettez en fin fond de la Lozère, il n’a plus aucune valeur.

A vous de fixer vos points essentiels, vos points rédhibitoires, et les défauts que vous êtes prêts à accepter.
Prenons encore un exemple. Pour notre RP:
essentiel : 3 chambres, un bureau, un jardin, centre bourg.
rédhibitoire : sur la rue centrale (trop de circulation), accès dangereux à pied au centre bourg (enfants au collège dans quelques années, donc je veux qu’ils puissent rentrer seul en bus)
défauts prêts à être acceptés : travaux, extension possible, extérieur de petite taille, pas de garage ni de stationnement pour les voitures.

Mais chacun a ses propres critères ( et heureusement qu’on cherche pas tous la même chose )

Quel est le but de cet achat ? Louer.
Qu’est-ce qui empêche de louer ? Rien.
En quoi une revente serait-elle préférable ? En rien.

Vous vous êtes fait une montagne de cette histoire de cave. Or, les candidats à la location n’en ont rien à faire. Aucun ne va vous dire : "oh zut, j’avais besoin d’une plus grande cave". Ou encore : "ah c’est embêtant d’avoir ainsi la cave de la voisine qui est mitoyenne".

Les risques d’incendie ou de dégât des eaux : comme en copro, comme entre maisons mitoyennes. Chacun prend son assurance et basta.