Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

CsylvainC, le 01/05/2024 a écrit :

Dans la période durant laquelle la totalité des lots n’a pas encore été livrée à la SCPI la société de gestion fait obligatoirement mention de « l’indice de représentativité » de ce ratio (18)

Où est donc ce ratio ?

Pierval ne respecte donc pas ces recommandations.
Par contre avec les m² construits/à construire on voit que fin 2023, 18,55 % des superficie de l’ensemble de la SCPI sont "à construire" donc en VEFA donc ne générant pas de loyer (?).
Du coup c’est rassurant de voir que le dividende n’a pas trop perdu alors qu’environ 1/5ème de la SCPI ne rapporte pas de loyers à ce jour. C’est même étonnant (dans le bon sens).

Effectivement pas mal de VEFA pour cette SCPI.
Cela a du bon comme du moins bon et les éléments développés ici sont plutôt juste.

En ce qui concerne les éventuelles garanties locatives lorsqu’il y en a, il faut savoir que celles-ci se payent à l’achat.
Un promoteur qui donne une garantie locative à livraison (si livraison en blanc) ou bien qui rémunère les appels de fonds le fait payer à l’acquéreur sur le prix de vente, inévitablement.
Je schématise mais soit on achète sans aucune forme de garantie et on paye par exemple l’acquisition VEFA 50M€, soit on obtient des garanties, qui peuvent garantir des cash flow, mais dans ce cas vous n’achetez pas à 50M€ mais 52M€ par exemple.
Si la SCPI ne perçoit aucun revenu pendant la construction ce n’est pas forcément une mauvaise négo mais que la SCPI a surement privilégié un prix d’achat plus bas.

Là ou les VEFA sont problématiques à mon sens c’est que la nouvelle collecte (qui en plus  se tarit) n’est pas dirigée vers des nouveaux achats d’actifs, mais utilisée pour honorer les engagements pris par le passé sur la base des prix (et des taux) du passé. Cette nouvelle collecte ne permet donc pas, ou moins, de profiter d’un effet relutif lié à l’évolution des conditions de marché.

Edit : je viens d’aller voir par curiosité le RA 2023. Il y a 250 M€ d’engagement sur des opérations VEFA. Pas d’infos néanmoins sur la temporalité.
au T4 on avait une collecte nette d’un peu plus de 50M€. Le BT du T1 n’est pas encore parut mais cela serait étonnant que la collecte ne soit pas encore en baisse quand le plus gros collecteur (Corum) affiche entre -15 et -20% selon les véhicules sur la collecte au T1 vs T4.
On pourrait donc se retrouver dans une situation ou l’intégralité de la collecte serve à honorer les engagements, voir dans un scénario worstcase où la collecte ne serait même plus suffisante pour honorer ces mêmes engagements. Sans compter qu’il faudra rembourser ou faire rouler un peu de dette (+70M€ de dettes court terme).
Les perspectives ne me paraissent pas spécialement réjouissantes. La collecte sera LA clé.

Dernière modification par cedREIM (03/05/2024 15h21)

Ce matin, les détails sont revenus.

Les 5 EHPAD anciennement exploités par Medicharme, repris par un autre exploitant, avec ajustement (à la baisse) du loyer,  peuvent expliquer une certaine baisse, mais en aucun cas une baisse d’une telle ampleur.

Une piste peu plausible : que certains baux comportent un loyer annuel, payé une fois par an, et comptabilisé sur T4. Mais les chiffres de T3 ou T2 semble infirmer cette piste.

A mon avis, l’explication la plus plausible est … une erreur dans le calcul de ces chiffres. Erreur doublée d’une autre erreur, de relecture du bulletin trimestriel (à supposer qu’il y ait un relecteur), car tout relecteur un peu critique du BTI aurait du identifier cette incohérence.

Qui se dévoue pour interroger la société de gestion ?

CsylvainC, le 22/04/2024 a écrit :

Sisco2117 a écrit :

@CsylvainC avez-vous eu un retour de votre mail sur ce sujet ?

Je ne constate vos 136% de revenus a global….16.77+18.21+1.05+0.32+32.92 (pays en 4EA) = 69.27% (dont italie = 30.77% ?)

Non je n’ai pas eu de retour de Euryale sur ce sujet.

Voici pour les 136% (en tout cas dans le 1er IFU, je n’ai pas vérifié dans le 2nd IFU) :

Euryale a écrit :

FRANCE :
(2) Ligne 113 : Les montants indiqués ci-dessus en ligne 113 correspondent aux intérêts des emprunts souscrits par la SCPI lors de l’acquisition des immeubles concernés.
Si vous avez-vous-même souscrit un emprunt au titre de l’acquisition des parts de la SCPI, vous avez également la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt que vous
avez acquittés au cours de l’année 2023. Ces intérêts sont déductibles à proportion de la quote-part des revenus de la SCPI PIERVAL SANTE imposables en France (à
savoir les revenus de source française et les revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt en France), Pour l’année 2023, cette quote-part est de 67,08%.

ALLEMAGNE, UK, ESPAGNE, QUEBEC :
En cas d’acquisition à crédit des parts de la SCPI, il convient de déduire de ce montant, la quote-part des intérêts d’emprunts que vous
avez payée en 2023 à proportion des revenus allemands, anglais, espagnol et du Québec perçus par la SCPI. Cette quote-part correspond au
montant des intérêts communiqués par votre organisme prêteur multiplié par 16,77 % (pour l’Allemagne), 18,21 % (pour le Royaume-Uni), par 1,05 % (pour l’Espagne) et par 0,32% (pour le Québec).

IRLANDE, PORTUGAL, PAYS-BAS :
(*) En cas d’acquisition de vos parts de SCPI à crédit, il convient de retirer de ce montant, la quote-part des intérêts d’emprunts que vous avez
payés en 2023 correspondant aux revenus irlandais, portugais et hollandais perçus par la SCPI. Cette quote-part correspond au montant des
intérêts communiqué par votre organisme prêteur multiplié par 11,72 % (pour l’Irlande), 2,28 % (pour le Portugal) et 18,92 % (pour les Pays-Bas).

@AigleRoyal : En effet, quand on additionne France avec uniquement Irlande, Portugal et Pays-Bas, on tombe sur 100% !

Que devons nous faire, déduire 67,08% pour les revenus français ET 16,77% pour Allemagne etc, ce qui donne 136% ou doit-on déclarer d’autres % ?

Je suis en train de faire ma déclaration et quelque chose cloche avec l’IFU de cette SCPI.

Contrairement à ce qui a été indiqué ci-dessus, mon IFU indique pour les revenus imposables en FRANCE (FRANCE+ALL + RU + ESP + CAN + ITA) de déduire 66.09% de mon crédit (et non 67.08% comme indiqué ci-dessus par CsylvainC).

Pour les autres pays (IRL + POR + PB) il est indiqué de déduire 32.92%

Or 66.09 + 32.92 = 99.01% (et non 100%)!
Il manque donc 0.99%.
Le 67.08% de CsylvainC était donc bon…mais pourquoi dans mon IFU je n’ai pas ce chiffre?
Qu’avez vous comme chiffre à déduire d’un crédit dans votre IFU pour les revenus imposables en FRANCE ?

Je me demande s’il n’y a pas un rapport avec les revenus italien:

Les revenus italiens n’ayant pas été imposés en Italie, aucun crédit d’impôt n’est applicable en France. Ainsi, le cadre 6 du formulaire ne doit pas être  renseigné pour ce pays

Mais si ils ne sont pas imposés en Italie alors ses revenus sont tout de même imposés (quelque part..) en France (j’imagine)…donc les 66.09% doivent contenir les revenus Italiens…j’ai l’impression que les revenus italiens sont de 0.99% mais qu’ils ont été non déclaré dans la 2044 (REVENUS FONCIERS IMPOSABLES EN FRANCE) mais sont uniquement dans la 2047 RUBRIQUE 4 seulement (REVENUS FONCIERS ETRANGERS)… Mais du coup l’IFU n’indique pas quel proportion de crédit enlever au montant des revenus italiens indiqués en 2047 rubrique 4…
Comment avez vous fait?

Dernière modification par Sisco2117 (15/05/2024 11h41)